部分三四线楼市看涨预期成真正推手

近期，三四线房价出现了较快上涨，这与2016年的市场预期存在较大差异。兴业证券(601377,股吧)固收研究认为，当前三四线居民对“核心二线”的偏乐观预期成为三四线房价的重要推手，而同城化、城市扩容以及城市化进程加快都成为上述区域房价上涨的因素。

2016年10月以来，随着限购限贷政策相继出台，热点城市房价逐步趋稳。涨幅较大的三四线城市主要集中在东部和中部，榆林、玉溪等西部三四线城市涨幅较小或基本滞涨，西宁等城市房价还出现了一定幅度的下跌。

除临近北上广深等一线城市的三四线城市外，兴业证券将其划分为三类：与核心二线同城化程度较高的三四线城市（如，开封等）、片区核心且正在加速扩容升级的三四线城市（如，徐州等）、其他三四线城市。

兴业证券表示，第一类城市从某种程度上，可以把它看成是“核心二线”的一个行政区，在“价值洼地”效应下，吸引周边居民前来购房。而地铁开建、自贸区批复、市政府搬迁等都可能成为良好催化剂。在此情况下，产业结构、人口状况甚至库存情况等对房价而言或许并没有那么重要。

对于作为片区“核心城市”，兴业证券认为，虽然不是省会或“特区”，但却长期扮演“片区核心城市”的角色，长期有大量周边县市居民前来工作、经商、上学等。在核心一二线城市房价快速上涨后，这类城市的“价值”日益凸显，更重要的是，如果此时政府开始通过兴建地铁、市政府外迁等方式把老城区人口和优质资源不断向周边新区进行疏散，在远景上，城市规模将会大幅扩容，城市地位将会极大提升，而基建则成为重要催化剂。

例如，开封楼市在2017年1月开启快速上涨模式，主要是受益于郑州（楼盘）房价看涨，而自贸区和政府西迁则成为催化剂。2016年11月至2017年2月该市房价累计涨幅接近17%。与其理由形同的还有芜湖，“南京（楼盘）和合肥（楼盘）房价看涨是关键，地铁带动城市扩容升级是支撑”。同样是今年1月开启快速上涨模式，2016年10月-2017年2月累计涨幅接近30%。

总体来看，核心二线上涨能对三四线起到较好的“示范效应”，兴业证券表示，当前三四线居民对“核心二线”的偏乐观预期成为三四线房价的重要推手。同时，虽然地产多次被调控，但房价似乎“只会牛回头，从未调过头”，居民对“房价还要涨”的预期较强，尤其是在低库存下全国性开发商进驻并高价拿地之后。另外，投资渠道受限也是居民买房的一个重要原因。